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Mietkündigung: Reparaturversuch untauglich!

(ho) Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt es wieder einmal:
Nur der Mieter, der binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs (Mieter hat Klageschriftsatz erhalten) seine Mietschulden vollständig ausgleicht, wegen derer das Mietverhältnis gekündigt wurde, kann den Verlust seiner Wohnung letztlich abzuwenden (BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15).

Die so genannte "Schonfristzahlung" setze eine vollständige Tilgung der rückständigen Miete voraus (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das ist auch nicht anders, wenn in der fraglichen Zeit aus einer Heizkostenabrechnung klar wird, dass dem Mieter noch ein Guthabensaldo zusteht, der die Zahlungsaußenstände beim Vermieter verringert, so der BGH in der genannten Entscheidung ausdrücklich. In diesem Fall werde die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt würden. Was war passiert?

Mieter M und Vermieter V gerieten in Streit über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach durchgeführten energetischen Sanierungen. M zahlte die jetzt geforderte Miete nur teilweise. V kündigte das Wohnungsmietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich fristgerecht. Noch bevor er die Kündigung erhielt, rechnete M mit einem Guthabensaldo aus einer Heizkostenabrechnung auf und vertrat die Auffassung, die spätere Kündigung sei schon deshalb bei ihrem Zugang nicht wirksam gewesen. V klagte auf Räumung.

Der BGH gibt ihm Recht (Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 161/15). Denn die zahlungsverzugsbedingte fristlose Kündigung sei wirksam erklärt worden.
Sie sei nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter in Bezug auf die ausstehenden Forderungen befriedigt werde (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Aber auch dann, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreie und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erkläre, werde die Kündigung unwirksam (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB). Schließlich könne der Mieter die erklärte Kündigung dadurch zu Fall bringen, dass er die fälligen Mietforderungen und gegebenenfalls die fälligen Entschädigungsforderungen des Vermieters (§§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 1 BGB) vollständig befriedige. Dem stehe es gleich, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung derartiger Forderungen verpflichte (so genannte Schonfristzahlungen in beiden genannten Fällen).
Alle diese Varianten setzten allerdings eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (Entscheidungsgründe Rn. 23; ebenso: BGH, Urteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, S. 27 unter II 4.). Dies sei durch die Aufrechnung mit dem Guthabensaldo nicht erreicht worden. Denn, ihre Wirksamkeit unterstellt, verblieben noch Restforderungen des Vermieters in Bezug auf die geschuldete Miete. Im Übrigen habe der Mieter die Aufrechnung gegenüber den Mietrückständen, spezifiziert mit Kündigungsschreiben vom 16. Juli 2014, erst in seiner Klageerwiderung vom 20. September 2014 erklärt. Dies sei nicht "unverzüglich" im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB.

Zu der in der Sache überzeugenden Entscheidung bedarf es zwei Anmerkungen:
Der Begriff " unverzüglich " ist ein so genannter unbestimmter Rechtsbegriff, kann also allgemein mit einer bestimmten Zeitdauer nicht umrissen werden. Deshalb ist auf die gesetzliche Definition dieses Begriffes in § 121 Abs. 1 S. 1 BGB zurückzugreifen. Danach bedeutet der Begriff " unverzüglich " ein Handeln ohne eigenes schuldhaftes Zögern. In vergleichbaren Fällen ist der Vermieter deshalb gut beraten, dieses schuldhaftes Zögern des Mieters im Einzelnen durch Tatsachenvortrag zu unterlegen.

Im Rahmen der politischen Diskussionen zu der zweiten Tranche eines MietRNovG wird gefordert, die Schonfristenzahlung aufzulockern und im Gegensatz zu der noch aktuellen Rechtslage in ihrer Wirkung auch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist auszudehnen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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