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Mietkaution: Vorsicht - für Nebenkostenforderungen häufig untauglich

(ho) M mietet von V eine Wohnung in den Jahren 2002 bis 2009. Ab dem Jahre 2006 weisen die Betriebskostenabrechnungen in den einzelnen Jahren jeweils einen Nachzahlungssaldo zu Gunsten von V aus. M zahlt aber nicht, V verfolgt die Ansprüche zunächst auch nicht. Mit Auszug der M im Jahre 2009 behält V die geleistete Kaution ein und verrechnet sie mit seinen noch offenen Betriebskostennachforderungen. M verlangt die Kautionsleistung dagegen zurück. Sie hatte ein Sparbuch mit Verpfändungsvermerk als Mietsicherheit geliefert. Den von ihr behaupteten Anspruch auf Pfandfreigabe klagt sie im Jahre 2012 gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs ein. Dagegen beruft sich V auf seine Nachzahlungsansprüche und macht deren Summe im März 2013 im Wege der Widerklage gegen M geltend.

Der BGH (Urteil vom 20.7.2016 – VIII ZR 263/14) erteilt V eine Abfuhr. Er wird verurteilt, Pfandfreigabe zu erklären und das Sparbuch herauszugeben. Mit der erhaltenen Kaution verrechnen könne er seine Ansprüche nicht. Auch ein Zurückbehaltungsrecht am Sparbuch komme nicht in Frage. Die Argumentation im Einzelnen:
Frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters stehe M ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu (§§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB in Verbindung mit einer regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede). Der Anspruch werde fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen sei. Dies sei mit dem Zeitpunkt anzunehmen, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könne (Rn. 12 der Entscheidungsgründe).

V dürfe sich wegen seiner Forderungen für die Jahre 2006 - 2009 nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen. Die Betriebskostennachforderungen des V gegen M seien sämtlich nach der hier anwendbaren regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) mit Ablauf des Jahres 2012 verjährt; die Erhebung der Widerklage im Jahre 2013 habe deshalb die Verjährung nicht mehr hemmen können. Wenn auch bei pfandrechtsgesicherten Forderungen nach deren Verjährung das Pfand zur Befriedigung des Gläubigers noch verwertet werden könne (§ 216 Abs. 1 BGB), so gelte dies nicht für die Verjährung von pfandrechtsgesicherten wiederkehrenden Leistungen (§ 216 Abs. 3 BGB). Die Forderungen auf Betriebskostennachzahlungen verkörperten solche wiederkehrenden Leistungen (Rn. 17 - 20 der Entscheidungsgründe). Ob dabei Geldzahlungen immer in gleicher Summe zu erbringen seien oder nicht, spiele für die Beurteilung keine Rolle. Der zu zahlende Betrag könne schwanken oder auch zu manchen Terminen ganz ausbleiben (Rn. 16 der Entscheidungsgründe mit weiteren Nachweisen).

Im Falle pfandrechtsgesicherter Forderungen verkörpere § 216 Abs. 1 und 3 BGB eine abschließende Regelung. Deshalb könne nicht auf § 215 BGB zurückgegriffen werden, wonach die Verjährung eine Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht ausschließe, wenn der Anspruch in dem Zeitraum noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte. Im Übrigen stelle sich die Frage eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Anspruch auf Freigabe der Sicherheit nicht (Rn. 22 der Entscheidungsgründe).

Die Entscheidung hat große Bedeutung für die Rechtspraxis. Denn viele Vermieter sind der Auffassung, man brauche nicht jeden Anspruch sofort zu verfolgen, weil man ja eine Kaution genommen habe, aus der man sich spätestens bei Ende des Mietverhältnisses befriedigen könne. Wie zu zeigen war, funktioniert dies bei Betriebskostennachforderungen des Vermieters nach der neueren Rechtsprechung des BGH nicht mehr.

Wer mehr zur Verwertung von Mietkaution erfahren möchte, der sei verwiesen auf die Broschüre „Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete“, 2011, ISBN 978-3-939787-44-0, 82 Seiten, 9,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus & Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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