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Modernisierung: Baulärm hindert

(ho) Vermieter V möchte außerhalb der Mietwohnung seines Mieters M am Haus umfangreiche und lärmintensive Modernisierungsarbeiten vornehmen lassen. Er will sein Haus energetisch fit machen. M wendet ein, er sei Nachtarbeiter und deshalb aus beruflichen Gründen ab 13:00 Uhr mittags auf einen ungestörten Schlaf angewiesen. Er bittet um eine Ersatzwohnung. Darüber wird verhandelt, aber ohne Ergebnis. V beginnt mit den Arbeiten. M beantragt eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt, täglich ab 13:00 Uhr keinerlei Lärm verursachende Bauarbeiten mehr vorzunehmen.

Das Amtsgericht (AG) Bremen erlässt die einstweilige Verfügung (Urteil vom 23.6.2016 - 6 C 186/16, WuM 2016, 493 = NJW-spezial 2016, 643). Durch die unstreitig lärmintensiven Bauarbeiten werde M in seinem Wohnungsbesitz gestört. Ohne Belang bleibe, dass die Arbeiten außerhalb der Mietwohnung am Haus verrichtet werden. Denn die Besitzstörung könne auch durch Lärmimmissionen erfolgen, die von außen in die Mietwohnung eindringen. Die Beeinträchtigung sei auch wesentlich und müsse deshalb gemäß § 906 BGB nicht geduldet werden. Ob daneben eine mietrechtliche Duldungspflicht aus § 555 d Abs. 1 BGB für den Mieter entstanden sei, bleibe im Eilverfahren ohne Bedeutung.

Was nun, fragt sich die geneigte Leserschaft. Einerseits soll es energetische Modernisierungen von Immobilien in möglichst großem Stil geben, um den Klimaschutz voranzubringen, andererseits kann genau dies durch den Mieter sogar per Eilrechtsschutz blockiert werden. Wie vermeidet man dieses Debakel?

Ganz einfach:
Der Vermieter hätte vor der Klärung einer Duldungspflicht seines Mieters nicht mit den Bauarbeiten beginnen dürfen. Er hätte den Mieter zuvor auf Duldung der Arbeiten verklagen müssen, und zwar auch dann, wenn die Arbeiten außerhalb der Mietwohnung stattfinden (LG Berlin, Urteil vom 22.3.1983 – 61 S 345/83, WuM 1986, 138).

So ist der Plan des Gesetzgebers:
Nach der Ankündigung der Baumaßnahmen muss die Duldungspflicht im Zweifel gerichtlich festgestellt werden, bevor mit den Bauarbeiten begonnen wird. Eine Klage des Vermieters im Hauptsacheverfahren ist hierzu notwendig. Denn die Duldungsverpflichtung des Mieters kann nicht im Eilverfahren zum Beispiel durch einen Antrag auf einstweilige Verfügung festgestellt werden (LG Berlin, Beschl. v. 17.9.1996 - 64 T 82/96, MM 1996, S. 452). Dies würde die Hauptsache im Ergebnis vorweg nehmen und vollendete Tatsachen schaffen. Auch die Ausnahme einer besonderen Eilbedürftigkeit mit der Folge einer Zulässigkeit eines einstweiligen Verfügungsantrags und dem Ergebnis einer vorweggenommenen Hauptsache greift hier nicht. Denn Gründe für eine besondere Eilbedürftigkeit wird es innerhalb von baulichen Modernisierungsmaßnahmen in der Regel nicht geben (so auch Leppersjohann, IMR 2017, S. 57).

Nähere Informationen zum richtigen Vorgehen bei Modernisierungsarbeiten enthält die Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 7. Auflage 2013, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 278 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-939787-61-7, Preis 19,95 € zuzüglich Versandgebühr bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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