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Neue Regelungen des BGH zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen

(ho) Ganz einheitlich kommt es nach den Vereinbarungen in Mietverträgen für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen darauf an, dass das Geld bis zum 3. Werktage des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht. Mit der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber über diese Vertragspraxis in § 556 b Abs. 1 BGB nachgezeichnet. Danach ist die Miete abweichend von der bis dahin geltenden Regelung in § 551 BGB (alte Fassung) zu Beginn, spätestens bis zum 3.Werktag des einzelnen Zeitabschnitts zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Die Vorschrift regelt nicht, wo und wie der Mieter die Miete zu zahlen hat. Mangels vertraglicher Vereinbarung hierzu ist für diese Frage § 270 Abs. 1 BGB einschlägig. Danach zahlt der Mieter rechtzeitig, wenn er die Zahlung am 3. Werktag auf den Weg bringt. Auf den Eingang des Geldes beim Vermieter kommt es nicht an. Die eingangs erwähnte Vertragsklausel füllt diese Lücke aus und bestimmt wie dargelegt, dass der Eingang der Miete sowie der Nebenkostenpauschale oder der Nebenkostenvorauszahlungen auf dem benannten Konto des Vermieters bis zum 3. Werktag zu erfolgen hat. Diese Praxis war bisher, auch bestätigt durch den Gesetzgeber in der vorerwähnten Vorschrift, unangefochten.

Nun hat der BGH in zwei Urteilen jeweils vom 05.10.2016, in den Medien erstmals bekannt gemacht am 24. Dezember 2016, folgende „Rechtzeitigkeitsklausel“ verworfen:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“

In den beiden Urteilen vom 05. Oktober 2016 (Az.: VIII ZR 222/15 und VIII ZR 223/15) beanstandet der BGH, dass von der Klausel auch Fälle erfasst werden, in denen eine verzögerte Zahlung auf einem Verschulden des Kreditinstitutes (Zahlungsdienstleister) beruht. Damit werde dem Mieter abweichend von der gesetzlichen Rechtslage ein Verzögerungsrisiko aufgebürdet, dass ihn unangemessen benachteilige. Deshalb sei die Klausel als unwirksam zu verwerfen mit der Folge, dass die eingangs genannten gesetzliche Lage greife. Danach kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

In der Sache halten wir die Entscheidung für falsch.
Gleichwohl bildet sie die jetzt zu beachtende Gerichtspraxis ab.

Deshalb sind die folgenden Hinweise veranlasst:
Die Wohnungsmietverträge von Haus & Grund sind mit der vom BGH verworfenen Klausel zwar nicht identisch, stellen aber ebenfalls für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auf den Eingang des Betrages auf dem Konto des Vermieters bis zum 3. Werktage des laufende Monats ab, ohne ausdrücklich Verzögerungen auszunehmen, die vom Zahlungsdienstleister verursacht und verschuldet worden sind.

Gleichwohl können die Mietverträge von Haus & Grund weiter in der bisherigen Form verwendet werden. Nur in dem Falle, in dem wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt wird, sind die Voraussetzungen einer solchen Kündigung noch genauer zu prüfen als bisher.
Insbesondere sollte von Kündigungen Abstand genommen werden, die nur eine um wenige Tage verzögerte unpünktliche Mietzahlung zum Gegenstand haben. Vielmehr sollte eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen oder eine vorbereitende Abmahnung dazu erst dann formuliert werden, wenn sich der laufende Monat dem Ende zuneigt und trotzdem kein Mieteingang zu verzeichnen ist.

Wir bitten höflich um Beachtung.

© Dr. Hans Reinold Horst

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