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Wohnungseigentum: Keine Entlastung des Verwalters!

(ho) Die Wohnungseigentümerversammlung genehmigt die Jahresabrechnung in Form der Gesamt- und der Einzelabrechnungen. Sie entlastet den Verwalter. Wohnungseigentümer W wendet ein, der Verwalter habe unzulässig eine Kontenführung auf offenen Konten, lautet auf den Namen des Verwalters, praktiziert. Mit dieser Begründung ficht er die Beschlüsse an.

Das Amtsgericht (AG) Mettmann gibt ihm Recht (Urteil vom 15. April 2016 - 24 C 40/14, IMR 2017, 113).
Ausgangspunkt der Entscheidung ist § 28 Abs. 3 WEG. Danach muss eine Jahresabrechnung eine gesonderte und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Kosten für das Wirtschaftsjahr enthalten, die auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstiger Sachverständiger für den Wohnungseigentümer als Laien verständlich sein muss. Insgesamt muss die Abrechnung für den durchschnittlichen Eigentümer vollständig und nachvollziehbar sein. Inhaltlich stellt sie eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar, keine Gewinn- und Verlustrechnung, und schon gar keine handelsrechtliche Bilanz.
Zwar attestiert der Mettmanner Amtsrichter der angefochtenen Jahresabrechnung all diese Eigenschaften, doch sei sie deshalb unwirksam, weil ihr eine unzulässige Kontenführung zu Grunde liege. Denn eine Führung der Konten der WEG als offene Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters sei unzulässig und entspreche deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch der Beschluss über die Entlastung des Verwalters für das Geschäftsjahr, in dem der Verwalter die Konten unzulässig geführt habe, entspreche deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Anzumerken bleibt, dass der Verwalter das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft streng getrennt von seinem eigenen Geschäftsbetrieb und selbstverständlich von seinem Privatvermögen verwalten muss. Er hat eine Pflicht zur Vermögenssonderung.
Denn im Falle seiner Insolvenz könnte sonst auf das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit zugegriffen werden. In diesem Falle wäre die WEG auf eine Widerspruchsklage gegen die Gläubiger des Verwalters verwiesen (§ 771 ZPO; AG Essen, Urteil vom 25. August 2015 - 196 C 37/15, ZMR 2016, 148). Wegen des insolvenzrechtlichen Zusammenhangs darf ein Wohnungseigentümer angeforderte Zahlungen auf ein offenes Treuhandkonto auch verweigern (LG Hamburg, Urteil vom 28. Januar 2015 - 318 S 118/14, ZWE 2016, 38 = MietRB 2016, 143 f).

Wohnungseigentümer verschaffen sich Gewissheit über die ordnungsgemäße Kontenführung ihres Verwalters durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Wer mehr zu den Pflichten eines Verwalters von Wohnungseigentum erfahren möchte, der sei verwiesen auf die Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter", 1. Auflage 2016, 12,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 110 Seiten, ISBN 978-3-939787-83-9, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über Haus & Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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