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Mietkaution: „Abwohnen“ iss nich!

(ho) Mieter M kündigt den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum 30. November 2015. Die Mieten für Oktober und November 2015 zahlt er nicht mehr. Dazu beruft er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil Vermieter V noch nicht über die Betriebskosten für das Jahr 2014 abgerechnet hatte. Ferner erklärt er die Aufrechnung gegenüber den Mietforderungen des V mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch. V erhebt Zahlungsklage. Das Amtsgericht (AG) München folgt dagegen dem Klageantrag (Urteil vom 7.4.2016 - 432 C 1707/16, ZMR 2017, 69).

Der Zahlungsanspruch sei begründet, ein Zurückbehaltungsrecht bestehe nicht. Denn über die Betriebskosten aus dem Jahre 2014 sei zwischenzeitlich abgerechnet worden. Auch die Aufrechnung mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch gehe ins Leere. Denn der Kautionsrückzahlungsanspruch sei noch nicht fällig. Fälligkeit trete erst ab dem Ende des Mietverhältnisses ein, verlängert um eine Prüfungsfrist von 3-6 Monaten, in der der Vermieter klären dürfe, ob ihm gegen den Mieter kautionsgesicherte Ansprüche zustehen, mit denen er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen dürfe.

Vor allem aber verstoße das Vorgehen des Mieters gegen die Sicherungsabrede, die in einer Kautionsvereinbarung zu sehen sei. Er verhalte sich deshalb treuwidrig. Denn der Mieter sei in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Dadurch werde der Sicherungszweck der Kaution ausgehebelt. Deshalb bestehe gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen eigenmächtig mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution auf diese Weise „abzuwohnen“ (vgl. ebenso: BGH, WuM 1972, 57; LG München I, WuM 1996, 541). Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ende deshalb grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags (§ 535 Abs. 2 BGB).

Lesetipp:
Broschüre „Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete“,
2011, ISBN 978-3-939787-44-0, 82 Seiten, 9,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu bestellen über Tel.: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; Internet www.hausundgrund.de/shop; E-Mail: ramona.finkler@hausundgrundverlag.info)

© Dr. Hans Reinold Horst

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