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Mietkündigung: Mieter tot, Erben unbekannt

(ho) Der Mieter stirbt, seine Kinder schlagen das Erbe aus. Weitere Erben sind dem Vermieter unbekannt. Vom „Hörensagen“ her soll es zwar noch einen Verwandten geben, der Vermieter kann ihn jedoch nicht ermitteln. Er benötigt aber jemanden, mit dem er das Mietverhältnis beenden und abwickeln kann, um die Wohnung neu vermieten zu können. So oder ähnlich passiert es Vermietern in der Praxis immer wieder. Was kann ein Vermieter in dieser Situation tun, um sich einen Ansprechpartner zu schaffen?
Die Antwort heißt: Der Vermieter kann beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis „Kündigung, Räumung und Abwicklung des Mietverhältnisses“ beantragen. Grundlage hierfür ist § 1961 BGB.

Warum ist das notwendig und warum braucht der Vermieter einen Ansprechpartner? Schließlich ist der Mieter doch tot.
Hierfür gibt es gleich mehrere Gründe:
Zum einen sieht das Wohnungsmietrecht die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder den Eintritt eines berechtigten Personenkreises in das Mietverhältnisses vor (§§ 563 ff BGB)), wenn der Mieter stirbt. Es muss also schon deshalb klar sein, ob und mit wem als Mieter das Mietverhältnis weiter läuft, oder gekündigt werden kann. Dann: Für die Kündigung ist ein Empfänger der Erklärung notwendig. Denn nur dann wird sie nach dem Gesetz wirksam (§ 130 BGB). Und schließlich: Mit dem Tod erlischt der Besitz am Hausrat des Mieters und an der Wohnung selbst nicht, sondern geht automatisch kraft Gesetzes (auch auf den unbekannten) Erben über (§ 857 BGB).

Deshalb beantragt auch Vermieter V die Anordnung einer Nachlasspflegschaft, nach dem ihm sein Mieter M durch Tod „abhandengekommen“ ist. Der Nachlasspfleger wurde eingesetzt, V. kündigt das Mietverhältnis ihm gegenüber. Dennoch erhält er die Wohnung nicht zurück. Denn der Nachlasspfleger sieht sich nur beschränkt zuständig. Daraufhin legt V beim Nachlassgericht nach und beantragt nochmals die Anordnung einer sich auch auf die Rückgabe und Abwicklung des Mietverhältnisses erstreckenden Nachlasspflegschaft. Das Nachlassgericht weist diesen Antrag ab mit der Begründung, der Nachlass sei vermutlich überschuldet. Gegen den abweisenden Beschluss legt V Beschwerde ein zum Kammergericht (KG) Berlin - mit Erfolg (Beschluss vom 2. August 2017 - 19 W 102/17, IMR 2017, 352)!

Die Begründung:
Voraussetzung zur Anordnung einer Nachlasspflegschaft sei gemäß § 1961 BGB, dass Erben unbekannt geblieben seien und das der Nachlasspfleger zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richte - hier Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB - einzusetzen sei.
Die Annahme, es existiere entweder gar kein Nachlassvermögen oder der Nachlass sei aller Voraussicht nach dürftig, stehe der Anordnung nicht entgegen (ebenso: OLG München, Beschluss vom 20. März 2012 - 31 Wx 81/12, zitiert nach juris; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 7.5.2015 - 8 W 49/15, zitiert nach juris). Denn die Bestellung des Nachlasspflegers müsse nicht zur Folge haben, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolge. Schließlich könne der Nachlasspfleger für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen (§ 1980 BGB) oder die Dürftigkeitseinrede erheben (§§ 1990, 1991 BGB).
Es bleibe auch unbeachtlich, dass es sich nicht um Zahlungsansprüche, sondern um einen Räumungsanspruch handele. Denn § 1961 BGB erfasse auch Ansprüche des Vermieters auf Räumung aus § 546 Abs. 1 BGB. Dem Antrag sei zwingend zu entsprechen, wenn seine Voraussetzungen vorlägen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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