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Zahlungsverzug: Abmahnung vor Kündigung!

(ho) Mieter M zahlt die Miete für Februar bis April nicht. Vermieter V kündigt daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs, hilfsweise fristgerecht. Noch im April zahlt M komplett nach. V beharrt auf seiner hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung und erhebt Räumungsklage auf dieser Grundlage. M tritt dem entgegen mit dem Hinweis, vor Kündigung hätte V darauf hinweisen müssen, dass die Miete nicht mehr gezahlt wurde. Dies gelte insbesondere, da M einen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete eingerichtet hatte. V verweist darauf, M hätte sein Konto besser überprüfen und kontrollieren müssen. Insbesondere sei es seine Angelegenheit dafür zu sorgen, dass die Miete pünktlich gezahlt werde.

Das Amtsgericht verwirft die Räumungsklage, V legt Berufung ein - ohne Erfolg. Das Landgericht (LG) Berlin weist die Berufung ebenfalls zurück (Beschluss vom 3.2.2017 - 67 S 395/16, IMR 2017, 355).

Die Begründung:
Sowohl fristlose als auch fristgebundene Kündigung seien unwirksam; die fristlose schon deshalb, weil M innerhalb der Schonfrist komplett nachgezahlt habe. Für die ordentliche fristgerechte Kündigung fehle es an einer „nicht unerheblichen schuldhaften Pflichtverletzung“ des Mieters nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dem Vermieter sei bloße Fahrlässigkeit anzulasten, aber kein vorsätzliches Verschulden. Das Mietverhältnis laufe bereits seit 15 Jahren ohne Störung. Bei dieser Sachlage hätte es einer vorherigen Abmahnung der Pflichtverletzung des Mieters bedurft, um eine Pflichtverletzung mit hinreichendem Gewicht darstellen zu können. Denn erst die Missachtung einer vorherigen Abmahnung sei geeignet, der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht zu verleihen und ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses auszufüllen. Die Beweislast für den Zugang einer Abmahnung liege beim Vermieter.

Anzumerken ist folgendes:
Der BGH hat in vergleichbaren Fällen, in denen der Mieter sein Konto nicht daraufhin kontrolliert hat, ob die Miete gezahlt worden ist, ein eigenes Verschulden des Mieters mit Kündigungsrelevanz angenommen. Betroffen sind die Fälle mit sozialhilferechtlichem Einschlag, in denen die Behörde Unterkunfts- und Heizungsbeihilfen nicht ausgekehrt hatte. Dennoch verkörpert diese Rechtsprechung keinen Widerspruch zu der hier besprochenen Entscheidung des LG Berlin. Denn in den vom BGH judizierten Fällen ging es um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, für die eine Abmahnung gesetzlich ausdrücklich entbehrlich ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB). Hier geht es um eine fristgerechte Kündigung, bei der die Notwendigkeit einer vorherigen Abmahnung umstritten ist (vgl. zur Notwendigkeit einer vorherigen Abmahnung für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 573 BGB Rn. 13 und 40).

Nähere Informationen zur Erklärung einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung enthält die Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs“, 1. Auflage 2017, ISBN 978-3-939787-92-1, 106 Seiten, 10,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu bestellen über Tel.: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; Internet www.hausundgrund.de/shop; E-Mail: ramona.finkler@hausundgrundverlag.info.

© Dr. Hans Reinold Horst

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