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Zahlungsverzug: Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Rechnung

(ho) M mietet von V Räumlichkeiten zum Betrieb eines Gewerbes. Nach dem Mietvertrag ist auf Nettomiete und Betriebskosten Umsatzsteuer zu entrichten. Zuvor hat V auch zur Umsatzsteuer optiert. M will die an V abzuführende Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen. V weigert sich, M eine Rechnung mit Umsatzsteuerausweis auszustellen. M stellt darauf seine Mietzahlungen ein. V klagt auf Zahlung.

Das OLG Köln äußert sich dazu durch Beschluss vom 17.7.2017 - 42 O 60/16, IMR 2017, 442 - es will die Zahlungsklage abweisen.
Die Gründe:
Hätten die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags die Zahlung von Miete und Betriebskosten zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart, und sei diese Vereinbarung deshalb wirksam, weil der Vermieter zuvor zur Umsatzsteuer optiert habe und der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Gewerbe betreibe, so könne er vom Vermieter eine Rechnung verlangen, die ihn in die Lage versetze, seiner Absicht folgend die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Denn hierzu benötige er eine Rechnung, die den Kriterien des Umsatzsteuergesetzes gerecht werde (vgl. dazu § 15 Abs. 1 Satz 1,14 UStG). Dagegen könne der Vermieter nicht auf den Mietvertrag als sogenannte „Dauerrechnung“ verweisen, da die notwendigen Mindestangaben im Sinne von § 14 Abs. 4 UStG fehlen. Denn daraus ergebe sich weder die Steuernummer noch die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Vermieters. Diese Angaben aber seien wesentlich. Den Mieter sei auch kein anderes Dokument übergeben worden, das diese notwendigen Angaben enthalte. Deshalb könne der Mietvertrag auch nicht mit einem solchen Dokument gemeinsam eine Rechnung bilden und dadurch den Mieter in die Lage versetzen, Vorsteuer geltend zu machen. Dem Mieter sei solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzahlung zuzubilligen, bis er über die erforderlichen Angaben des Vermieters, bzw. über eine von ihm ausgestellte Rechnung verfüge.

Anzumerken ist folgendes:
Wenn gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters in diesem Fall erfolgreich ein geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht des Mieters gestellt werden kann, er also während der Dauer des Zurückbehaltungsrechts die Miete nicht zahlen muss, so gerät er logisch zwingend auch nicht in Zahlungsverzug. Die Gefahr einer zahlungsverzugsbedingten Kündigung durch den Vermieter besteht dann nicht. Würde der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, wäre die Klage abzuweisen.
Nachzutragen ist, dass der Mietvertrag grundsätzlich als „Dauerrechnung“ fungieren kann, wenn er die Mindestnotwendigkeiten nach dem Umsatzsteuergesetz ausweist (LG Aachen, Urteil vom 9.3.2016 – 8 O 355/15, ZMR 2016, 779 = IMR 2017, 20).

Nähere Informationen zur Erklärung einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung enthält die Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs“, 1. Auflage 2017, ISBN 978-3-939787-92-1, 106 Seiten, 10,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus & Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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