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Ihr Recht:

  • Mietkaution: Einstweilige Verfügung gegen Zugriff des Vermieters?
  • BGH: Betriebskosten – Bezifferung von Umlegearten
  • Zahlungsverzug: Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Rechnung
  • WEG: Unterlagen zur Jahresabrechnung

Ihr Recht >>

Schnee räumen - Copyright Sylvia Horst
Bild: © Sylvia Horst

Schneefall: Hauseigentümer müssen Gehwege räumen

Der Winter entfaltet in vielen Teilen Deutschlands seine weiße Pracht. Damit kommt auf die Haus- und Grundstückseigentümer eine spezielle Aufgabe zu: Sie sind zur Räumung der Gehwege und Bürgersteige verpflichtet. Darauf weist Haus & Grund Solingen jetzt hin.
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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Mietminderung: Reduzierte Quote bei Mitverantwortlichkeit des Mieters

Ist der Vermieter für einen eingetretenen Mangel der Mietsache verantwortlich, so kann der Mieter die Miete so lange mindern, bis der Mangel abgestellt ist. Spiegelbildlich wird der Vermieter von seiner Mängelhaftung und damit eben auch von Gewährleistungsrechten des Mieters frei, wenn der Mieter den Mangel verursacht hat. In der Praxis lässt sich die Frage der Verantwortlichkeit nicht immer so sauber abgrenzen.
So auch im folgenden Fall >>

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Mietkündigung: Mieter tot, Erben unbekannt

Der Mieter stirbt, seine Kinder schlagen das Erbe aus. Weitere Erben sind dem Vermieter unbekannt. Es soll zwar noch einen Verwandten geben, der Vermieter kann ihn jedoch nicht ermitteln. Er benötigt aber jemanden, mit dem er das Mietverhältnis beenden und abwickeln kann, um die Wohnung neu zu vermieten.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietkaution: „Abwohnen“ iss nich!

Mieter M kündigt den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum 30. November 2015.
Die Mieten für Oktober und November 2015 zahlt er nicht mehr. Dazu beruft er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Zahlungsverzug: Abmahnung vor Kündigung!

Mieter M zahlt die Miete für Februar bis April nicht. Vermieter V kündigt daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs, hilfsweise fristgerecht. Noch im April zahlt M komplett nach. V beharrt auf seiner hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung und erhebt Räumungsklage.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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„Spitzenreiter“

Echt Spitze, liebe Stadt Solingen! Erstmals nach Jahrzehnten soll es einen Haushalt ohne Defizit im nächsten Jahr geben. Dafür wird die Grundsteuer B kräftig angehoben. Der Hebesatz steigt von 590 auf 690 Punkte. Die Stadt Solingen wird damit trauriger „Spitzenreiter“.
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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Kaution in der Insolvenz

Gestritten wird darüber, ob die Kaution in der Insolvenz zur Verteilung der Masse an die Gläubiger zur Verfügung steht.

Nein, sagt der BGH (16.03.2017 – IX ZB 45/14, Mietrecht kompakt 2017, Seite 148), dies gelte dann nicht, wenn vorab Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 Insolvenzordnung abgegeben ist, damit gehe die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis nämlich in vollem Umfang vom Insolvenzverwalter auf den Schuldner über, der die Insolvenz beantragt hat. Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestehe, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllt, also die Miete und Betriebskosten zahlt.

Anmerkung: Das bedeutet aber auch, dass der Vermieter mit der Kaution verrechnen darf, wenn er berechtigte Ansprüche hat und die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters vorliegt.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietende: Höhere Nutzungsentschädigung für die Zeit danach als „Strafzins“?

Das Mietverhältnis ist aufgrund einer wirksamen Eigenbedarfskündigung des Vermieters beendet, Mieter M sieht aber erst 17,5 Monate später aus. In dieser Zeit überweist er weiter die vereinbarte Miete. V meint, das geschuldete Nutzungsentgelt dürfe höher sein und der Marktmiete entsprechen.
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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Mietkaution: Notarielle Unterwerfungserklärung ist keine zusätzliche Mietsicherheit!

Wohnungsmieter M verpflichtet sich mietvertraglich, den Anspruch des Vermieters V auf Mietzahlung durch eine notarielle Urkunde zu sichern, mit der sich M wegen der gesicherten Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Vorweggenommene Erbfolge: „Böse Falle“ - Geschäftsunfähigkeit als Hürde

Übertragen die Eltern ein in ihrem jeweils hälftigen Miteigentum stehendes Haus noch zu Lebzeiten auf eines ihrer Kinder, und ist dabei auch nur ein Elternteil geschäftsunfähig, so ist der Übertragungsvertrag insgesamt nichtig.
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Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
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Erbrecht: Auf den Zahn gefühlt

Fragen, die sich nicht nur im Verhältnis des noch lebenden Erblassers zu seinem Nachkommen und eventuellen späteren Erben, sondern auch im Verhältnis des Vorerben zum Nacherben stellen:
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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
Bild: © Sylvia Horst

Mieterinsolvenz: Gegen wen richtet sich die Räumungsklage?

Vermieter V verlangt von Mieter M nach zahlungsverzugsbedingter Kündigung die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Klage wird am 8.3.2016 zugestellt. Am 3.3.2016 wird über das Vermögen von M das Insolvenzverfahren eröffnet.

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Kaution - Copyright Sylvia Horst
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Mietkaution: Freiwillige Bürgschaft neben „Regelkaution“?

Wohnungsmieterin W lebt in schwierigen finanziellen Verhältnissen, als der Vertrag abgeschlossen werden soll. Sie bietet deshalb einen Bekannten als Bürgen an und leistet zusätzlich noch die vertraglich vorgesehene Mietkaution. Der Bürge B nimmt V auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde in Anspruch. Er beruft sich auf eine Übersicherung.

So urteilt das Gericht >>

Haus - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Eingemauert!

Errichtete Mauern an der Grundstücksgrenze können aufgrund ihrer Dimensionen, insbesondere ihrer Länge und Höhe, zu behandeln sein wie Gebäude. Das bedeutet, dass sie je nach ihrem Volumen genehmigungspflichtig sein können. Ob sie genehmigungsfähig sind, ist dann noch eine eigene Frage, die geklärt werden muss. Maßgebend dafür ist vor allem das Baurecht.
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Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
Bild: © Sylvia Horst

Richtiges Verhalten bei Wohnungseinbruch im Urlaub

(ho) Erfährt der Wohnungsnutzer innerhalb seines Auslandsurlaubs, dass bei ihm zu Hause eingebrochen worden ist, so ist er nicht verpflichtet, unmittelbar seinen Urlaub abzubrechen, nach Hause zurückzukehren und eine Liste der gestohlenen oder beschädigten Gegenstände an den Hausratsversicherer und an die Polizei abzuliefern, so das Urteil des OLG Celle vom 11.12.2014 (Az.: 8 U 190/14 veröffentlicht in MDR 2015, 654). Was war passiert?
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Schlüssel - Copyright Sylvia Horst
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Einbruch: Anspruch auf Sicherheitsschloss?

Bei Mieter M wird eingebrochen. Verständlicherweise ist er darüber geschockt. Ohne die Genehmigung seines Vermieters V einzuholen, lässt er die Wohnungseingangstüre mit einem Stangenschloss ausrüsten und verstärken. Vermieter V sieht darin einen unzulässigen baulichen Eingriff und verlangt die Beseitigung des Stangenschlosses sowie das Wiederherrichten der angebohrten Türe - erfolglos.
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Haus - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseinbruch: "Drum führe mich nicht in Versuchung!"

Einzeltäter und Einbrecherbanden nutzen die jetzt beginnende Urlaubszeit gerne zu Wohnungseinbrüchen, wissen sie doch, dass dann wegen längerer Abwesenheit der Haus- und Wohnungsnutzer ihre Chancen größer sind, „ungestört arbeiten zu können“. Wenn Sie also in Urlaub fahren, dann sorgen Sie bitte in Ihrem eigenen Interesse dafür, dass Ihr Haus stets einen bewohnten Eindruck nach außen macht.
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Dr. Hans Reinold Horst
Dr. Hans Reinold Horst, Vors. Haus & Grund Solingen
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Zugeständnisse?

In letzter Zeit beschäftigten wir uns mit der Sauberkeit und Sicherheit in unserer Innenstadt, dies aufgehängt an den drastisch gestiegenen Gebühren für die Straßen- und Gehwegreinigung. Wir machten diesen Umstand zum Kernthema unserer Jahreshauptversammlung.
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Dr. Kai Warnecke - Copyright Sylvia Horst
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Haus & Grund Deutschland-Präsident Warnecke auf der Mitgliederversammlung von Haus & Grund Solingen - Investitionen und Mieten müssen bezahlbar bleiben

Haus & Grund vor der Bundestagswahl 2017 – so der Titel von Haus & Grund-Präsident Dr. Kai H. Warneckes rhetorischem Streifzug durch die Problemfelder deutscher Immobilieneigentümer. Neue Gesetze und Verordnungen zwängen Vermieter dazu, immer mehr zu investieren und höhere Kosten auf die Mieter umzulegen – das sorge für Unfrieden und Kündigungen.
Weitere Positionen des Verbandspräsidenten >>

Dr. Hans Reinold Horst
Dr. Hans Reinold Horst, Vors. Haus & Grund Solingen
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Haus & Grund Solingen: Engagiert, streitbar und dialogbereit

Haus & Grund Solingen bleibt die starke Interessenvertretung für Solingens Vermieter. Aktuell in der Öffentlichkeit sichtbar durch sein Engagement gegen höhere Straßenreinigungsgebühren für seine Mitglieder. Sogar Presse und Fernsehen haben den Widerstand des Haus- und Grundeigentümervereins gegen die neue Gehwegreinigungs-Gebühr zum Thema gemacht.
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Schlüssel - Copyright Sylvia Horst
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Haustürschlüssel für Vermieter jederzeit widerrufbar

Ohne mietvertragliche Vereinbarung stehen dem Mieter alle Haustürschlüssel zur Verfügung. Der Vermieter darf keinen Schlüssel für Notfälle zurückbehalten. Dies gilt nur dann, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Gleichwohl verbleibe dem Mieter jederzeit die Möglichkeit die Vereinbarung zu widerrufen, dass der Vermieter für Notfälle einen Schlüssel behalten dürfe, urteilt AG Frankfurt/Main (33 C 1156/16).

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Neue Regelungen des BGH zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen
Wir bitten höflich um Beachtung!

Ganz einheitlich kommt es nach den Vereinbarungen in Mietverträgen für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen darauf an, dass das Geld bis zum 3. Werktage des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht. Nun hat der BGH in zwei Urteilen jeweils vom 05.10.2016, in den Medien erstmals bekannt gemacht am 24. Dezember 2016, bestimmte „Rechtzeitigkeitsklausel“ verworfen.
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Haus - Copyright Sylvia Horst
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Einbruchschutz – Vehikel für klammheimliche Enteignung?

Anfang Februar wurde im Landtag eine Bundesratsinitiative des Landes Niedersachsens mit dem Ziel vorbereitet, dem Wohnungsmieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Duldung baulicher Eingriffe zur Verstärkung des technischen Einbruchschutzes zu geben. Dies stößt auf unverhohlene Ablehnung der privaten Haus- und Grundeigentümer.
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BGH - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Keinen Zinsen auf Betriebskostenguthaben

Gestritten wird darüber, ob bei der vom Vermieter verspätete abgegebenen Betriebskostenabrechnung das Guthaben auszuzahlen ist, dass sich aus dem Saldo der tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen ergibt.

Der BGH lehnt dies ab (XII ZR 44/11 – 05.12.2012), Guthabenzinsen müsse der Vermieter nicht leisten.

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Kooperation mit dem Vorteilsportal "corporate benefits"
Attraktive Angebote für Haus & Grund Mitglieder

Dass sich die Mitgliedschaft bei Ihrem Haus & Grund Verein lohnt, hat eine Menge Gründe. Einer (von vielen) sind die zahlreichen Möglichkeiten, bares Geld zu sparen. So bemüht sich neben Haus & Grund Solingen auch der Landesverband Haus & Grund Rheinland stets um weitere namhafte Kooperationspartner.
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Mietkaution - Copyright Sylvia Horst
Bild: © Sylvia Horst

Mietkaution: Vorsicht - für Nebenkostenforderungen häufig untauglich

M mietet von V eine Wohnung in den Jahren 2002 bis 2009. Ab dem Jahre 2006 weisen die Betriebskostenabrechnungen in den einzelnen Jahren jeweils einen Nachzahlungssaldo zu Gunsten von V aus. M zahlt aber nicht, V verfolgt die Ansprüche zunächst auch nicht. Mit Auszug der M im Jahre 2009 behält V die geleistete Kaution ein und verrechnet sie mit seinen noch offenen Betriebskostennachforderungen. M verlangt die Kautionsleistung dagegen zurück.
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Heizung - Copyright Sylvia Horst
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Mietrecht: Zu hohe Heizleistung als Mangel?

Normalerweise ist es umgekehrt: In der kalten Jahreszeit beschweren sich die Mieter gerne über zu wenig Heizleistung. In diesem Fall heizt die Heizung zu stark. So beklagt es Mieter M.
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Kerze - Copyright Sylvia Horst
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Feurige Weihnachten

Brennt ein Weihnachtsbaum ab, muss der Wohngebäudeversicherer zahlen, auch wenn der Baum aufgrund längerer Standzeit und Heizung am Standort trockener war als ein frisch geschlagener Baum. Darauf weist jetzt Haus & Grund Solingen unter Berufung auf ein Urteil des LG Oldenburg vom 08.07.2011 (13 O 3296/10) hin.
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WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Gebäudeschaden und Versicherungsleistung

Wohnungseigentümer W erleidet innerhalb seines Sondereigentums einen Wasserschaden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, seit der WEG-Reform im Jahre 2007 gesetzlich als teilrechtsfähiger Verband mit eigener Rechtspersönlichkeit anerkannt, hat eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Der Versicherer zahlt an die Gemeinschaft aus.
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Erben - Copyright Sylvia Horst
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Erbe: Zu früh gefreut

Ein Fall, wie mitten aus dem Leben:
Sohn S erhält mit Grundstücksübertragungsvertrag von Vater V ein Haus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Der Vertrag sieht eine Rückfallklausel unter anderem für den Fall vor, dass S das Haus überschuldet und dadurch die Gefahr einer Zwangsversteigerung heraufbeschwört. In diesem Fall soll das Haus an V zurückfallen. Nachdem S im Grundbuch eingetragen worden ist, hat er nichts eiligeres zu tun, als das Haus zu überschulden.
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Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
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Meldegesetz: Auszugsbescheinigung überflüssig

Vermieter müssen seit dem 1. November 2016 beim Auszug des Mieters bei der Abmeldung der gemeldeten Adresse nicht mehr mitwirken. Dies meldet jetzt Haus & Grund Buxtehude unter Berufung auf das Erste Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und anderer Vorschriften (1. BMGÄndG), das zum 1. November 2016 in Kraft getreten ist (BGBl. I 2016, S. 2218 ff).
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Renovierung - Copyright Sylvia Horst
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Einbruchversicherung: Leistungskürzung bei grober Fahrlässigkeit

Ist man Opfer eines Wohnungseinbruchs geworden, hat man bei allem Unglück noch Glück, wenn eine Versicherung gegen Einbruchsschäden (Hausrats- oder Gebäudeversicherung) besteht, die den Schaden unbürokratisch und schnell reguliert. Ist aber dem Versicherungsnehmer selbst grobe Fahrlässigkeit am Eintritt des Versicherungsfalles anzulasten, kann der Versicherer die Entschädigung kürzen.
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Erben - Copyright Sylvia Horst
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Erbrecht: Richtiger Nachweis gegenüber der Bank?

Die Eltern setzen sich testamentarisch gegenseitig zu Erben ein. Schlusserben des zuletzt versterbenden Elternteils soll die gemeinsame Tochter sein. Beim Tod des Vaters wird dieses privatschriftliche Testament eröffnet und gemeinsam mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll in beglaubigter Abschrift der Bank überreicht. Die Mutter als Erbin kann unangefochten über alle Konten verfügen. Jetzt stirbt auch sie. Das privatschriftliche Testament wird erneut eröffnet. Die Tochter als Alleinerbin legt es der Bank in beglaubigter Abschrift gemeinsam mit dem gerichtlichen Protokoll über die Eröffnung vor. Die Bank gibt die Konten jetzt nicht mehr frei und verlangt den Erbnachweis durch Erbschein.
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Mieter-Solvenz-Check

Serviceleistung bei Haus & Grund Solingen:
Der Mieter-Solvenz-Check

Wer also heute eine Wohnung vermieten will, der muss sich zwangsläufig darum kümmern, dass er einen wirtschaftlich solventen Vertragspartner findet. Haus & Grund Solingen bietet deshalb einen Mieter-Solvenz-Check an, der die wirtschaftliche Bonität von Mietinteressenten abfragt.

Goldene Regel hierbei ist:
In jedem Fall vor Unterschrift des Mietvertrages klare Erkenntnisse über die wirtschaftliche Bonität des zukünftigen Vertragspartners, also des Mietinteressenten, gewinnen!
Zum Mieter-Solvenz-Check >>

 
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