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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietkaution: Einstweilige Verfügung gegen Zugriff des Vermieters?

Das Mietverhältnis endet, Vermieter V will wegen seiner restlichen Forderungen aus dem Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen. Mieter M beantragt dagegen eine einstweilige Verfügung.
So entscheidet das Gericht >>

Kosten - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Betriebskosten – Bezifferung von Umlegearten

Bei der Betriebskostenabrechnung beziffert der Vermieter auf der ersten von drei Seiten 4 Umlegearten, nämlich A = Wohnfläche / B = Einzelverbrauch / C = Wohneinheiten / D = Einzelabrechnung. Der Mieter beanstandet, er müsse wegen der einzelnen Kosten und der Bezifferung von Seite 2 und Seite 3 zurückblättern auf Seite 1 der Abrechnung, diese sei daher formell nicht in Ordnung.

Nein, urteilt der BGH (19.07.2017 – VIII ZR 3/17 in Mietrecht kompakt 2017, Seite 189), die allgemeinen Anforderungen an eine Abrechnung nach § 259 BGB seien erfüllt, es lägen vor die Zusammenstellung der Gesamtkosten – Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel – Berechnung des Anteils des Mieters – Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Notwendigkeit auf Grund der vorgelegten Betriebskostenabrechnung zurückzublättern sei den Mietern zumutbar, die Abrechnung sei formell und inhaltlich in Ordnung.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Zahlungsverzug: Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Rechnung

M mietet von V Räumlichkeiten zum Betrieb eines Gewerbes. Nach dem Mietvertrag ist auf Nettomiete und Betriebskosten Umsatzsteuer zu entrichten. V weigert sich aber, M eine Rechnung mit Umsatzsteuerausweis auszustellen.
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WEG - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Unterlagen zur Jahresabrechnung

Ein Eigentümer beansprucht von der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, dass ihm die Unterlagen zur Jahresabrechnung in Kopie zugesandt werden, er sei 80% schwerbehindert, wohne 500 km entfernt. Der Verwalter lehnt dies ab.

Zu Recht, sagt das LG Itzehoe (11 S 79/14), kopierte Unterlagen zuzusenden sei dem Verwalter nicht zumutbar.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Beiratsvergütung unangemessen hoch!

Der wahrhaftige ungekrönte König der Wohnungseigentümergemeinschaft, Beiratsvorsitzender B, lässt den Punkt „Aufwandsentschädigung Beirat“ auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen.
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Schlüssel - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Schließanlage erneuert

Die Wohnungseigentümergemeinschaft müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass der verlorene Schlüssel im See liege und Nachschlüssel genüge.

Vielmehr dürfe die Gemeinschaft mehrheitlich beschließen, dass die Schließanlage erneuert wird, urteilt das LG Hamburg (10.03.2016 – 318 S 79/15). Sofern ein unzulässiger Verteilermaßstab beschlossen sein sollte, sei dies hier nicht zu überprüfen, Nichtigkeit liege nicht vor, Überprüfung der Kostenverteilung wäre möglich gewesen, wenn der Beschluss binnen Monatsfrist bei Gericht angefochten wäre.

Hund - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Leinenzwang in der Hausordnung

Gestritten wird darüber, ob Hunde frei im Garten der Wohnungseigentumsanlage herumlaufen dürfen. Die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbietet dies, Leinenzwang ist vorgeschrieben.

Ja, sagt das LG Frankfurt/Main (2/9 S 11/15), nur auf diese Weise werde verhindert, dass freilaufende Hunde im Garten zu Besitzstörungen führen.

Parabolantenne - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Parabolantenne

Gestritten wird darüber, ob eine bauliche Veränderung gegeben ist, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, wenn eine feste Parabolantenne installiert werden soll.

Ja, sagt der BGH (13.11.2009 – V ZR 10/09). Sie stelle eine optische Beeinträchtigung der Wohnanlage dar, weil sie von einer öffentlichen Verkehrsfläche zu sehen ist.

Briefkasten - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Briefkästen DIN–gerecht

Wie groß ein Briefkasten zu sein hat, hierrüber urteilt das Amtsgericht Frankfurt/Main (03.03.2016-33C3463/15). DIN A4-Umschläge müssten passen, eingeworfene Post gegen unbefugtes Herausnehmen gesichert sein.

Grundstückseigentümer G montiert eine Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach. Nachbar N fühlt sich dadurch bei sonnigem Wetter stark geblendet. N verklagt G auf Beseitigung der hervorgerufenen Blendwirkungen.

Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Haftung für Rückstauschäden

Es regnet mal wieder richtig stark. Die Regenwasserkanalisation kann die anfallenden Wassermassen nicht mehr ableiten. Es kommt zum Rückstau im öffentlichen Kanalsystem und damit auch zu Schäden auf dem Grundstück des geschädigten Eigentümers E.
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Haus - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Gleißend hell? Iss nich!

Grundstückseigentümer G montiert eine Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach. Nachbar N fühlt sich dadurch bei sonnigem Wetter stark geblendet. N verklagt G auf Beseitigung der hervorgerufenen Blendwirkungen.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskostenabrechnung verspätet

Der Mieter zieht aus ohne seine neue Adresse zu hinterlassen, dem Vermieter sind Mobilfunknummer sowie Adresse des Mietervereins bekannt, der den Mieter vor Auszug vertreten hatte. Nach 3 Jahren erfährt der Vermieter die neue Adresse und rechnet über die Betriebskosten ab.
Der Mieter rügt Verspätung, der Vermieter sagt, er habe die neue Adresse nicht gekannt, aus diesem Grunde dürfe er noch abrechnen, auch wenn die Jahresabrechnungsfrist abgelaufen ist.

Nein, urteilt AG Köln (208 C 495/15), Handynummer und Adresse des Mieterbundes hätten vorgelegen, es wäre möglich gewesen, Kontakt aufzunehmen um zeitgerecht abzurechnen, die Abrechnung sei verspätet und Nachzahlung nicht geschuldet.

Mietkündigung - Copyright Sylvia Horst
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Zahlungsverzug: Kündigung auch wegen unerledigter Betriebskostennachforderungen möglich?

Vermieter V und Mieter M streiten sich um Mietrückstände und um eine unerledigte Nachforderung des V gegen M aus einer erteilten Betriebskostenabrechnung. V kündigt wegen Zahlungsverzugs und stellt sich auf den Standpunkt, auch die offene Betriebskostennachforderung sei kündigungsrelevant.
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Wohnfläche - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Wohnfläche bei Mieterhöhung

Gegen die Mieterhöhung wird eingewendet, die Wohnfläche sei nicht zutreffend. Gestritten wird darüber, wer die Beweislast hat.

Es genüge nicht, dass der Mieter pauschal die Wohnfläche als fehlerhaft bezeichne, vielmehr müsse er einen bestimmten abweichenden Flächenwert angeben, urteilt der BGH (31. Mai 2017 – VIII ZR 181/16). Der Mieter sei durchaus in der Lage überschlägig zu messen, der Vermieter habe dann die Möglichkeit dies zu akzeptieren oder zutreffende Vermessung beizubringen. Über die Mieterhöhung entschied der BGH nicht und verweist wegen der Wohnfläche den Rechtsstreit zurück an das Landgericht zur weiteren Klärung.

Mietkündigung - Copyright Sylvia Horst
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Wenige Tage Mietverzug

In der Rechtsprechung ist es anerkannt, dass das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden kann, wenn Miete mehrfach erheblich verspätet geleistet und dies erfolglos abgemahnt ist.

Anders sei es, wenn der Mieter jeweils nur einige Tage verspätet gezahlt und es während zwölfjähriger Mietzeit keine Probleme gegeben habe, urteilt Landgericht Berlin (67 S 329/16). Das Gesamtbild der Vertragsverletzung entscheide darüber, ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, im vorliegenden Falle nicht.

Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
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Mietkündigung: „Berliner Schnauze“

Wer mehrfach Vermieter, Nachbarn und Hausmeister ohne Anlass grob beleidigt und damit droht, jemanden totzuschlagen, begeht Straftaten und zugleich Vertragsverletzungen, die dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Einem solchen Mieter darf fristlos gekündigt werden.
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Strom - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Immobil, nicht E-mobil

Auf den Dieselabgasskandal folgt der Dieselgipfel. Er beschließt die Nachrüstung von Dieselmotoren zur Reduzierung des Schadstoffausstoßes und die mittelfristige Eliminierung älterer Dieselfahrzeuge aus dem Straßenverkehr. Die E-Mobilität ist das Schlagwort der Stunde.
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BGH - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Stimmrecht – Stimmkraft – Majorisierung

In der Teilungserklärung ist für das Stimmrecht der Wohnungseigentümer festgehalten, dass der grundbuchliche Mehrheitsanteil für die Stimmkraft maßgeblich ist. Ein Eigentümer ist der Auffassung, der Gesetzgeber habe zwingend das gesetzliche Kopfprinzip (§ 25 WEG) festgelegt.
Nein, sagt der BGH (10.07.2015 – V ZR 98/14), dieses Prinzip, wonach der Eigentümer mehrerer Wohnungen auch nur eine Stimme insgesamt habe, dürfe durch Teilungserklärung geändert werden. Die gesetzliche Regelung sei abdingbar, der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss, der die Mehrheit der Miteigentumsanteile gemäß Teilungserklärung berücksichtigt, über die ein einzelner Eigentümer verfügt, sei rechtmäßig. Um Majorisierung durch einen einzelnen Eigentümer zu verhindern, sei es dem in der Abstimmung unterlegenen Eigentümer rechtlich möglich bei Willkür, Rechtsmissbrauch, unbilliger Beeinträchtigung Beschlüsse anzufechten.

WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Nachteil - §§ 14, 22 WEG

Nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer sei es statthaft nachträglich einen Personenaufzug in die Wohnungseigentumsanlage einzubauen. Dies gelte auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Kosten selbst übernimmt.

Nachteil im Sinne von § 14 WEG, auf den sich ein Eigentümer berufe, ergebe sich daraus, dass ein Fahrstuhl das Treppenhaus verengen würde, weniger Platz zur Verfügung stehe, bauordnungs- und brandschutzrechtliche Vorgaben erfüllt wären, massiver konstruktiver Eingriff in den Baukörper gegeben wäre. Antrag auf Zustimmung zur Errichtung eines Personenaufzuges gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft war daher zurückzuweisen, urteilt der BGH (13.01.2017 – V ZR 96/16 in Der Wohnungseigentümer 2017, Seite 66). Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der gehbehinderte Eigentümer ohne Aufzug seine Wohnung nicht erreichen kann.

Baumfällen - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Mein Freund der Baum …

In der Außenanlage einer Eigentümergemeinschaft steht eine 90-jährige Roteiche mit einer Höhe von 28 m und einem Kronendurchmesser von 26 m neben drei anderen Laubbäumen (Buche, Kastanie und Roteiche). Die Eigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich, den großen alten Baum fällen zu lassen. Naturfreund N, Mitglied der Eigentümergemeinschaft, wendet sich dagegen und ficht den Beschluss an.
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WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Vergleichsangebote notwendig, aber wie viele?

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen Hausmeisterdienst zu engagieren. Dem Beschluss zugrunde liegen zwei Vergleichsangebote. Das Auftragsvolumen umfasst die Hälfte des Gesamtetats des jährlichen Wirtschaftsplans. Eigentümer Q ficht den Beschluss an - mit Erfolg!
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Heizung - Copyright Sylvia Horst
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Brennwertkessel statt Kachelofen

Eine Brennwertheizung möchte der Vermieter in die Wohnung des Mieters einbauen, in der seit Jahren ein Kachelofen mit vermietet ist. Als der Mieter sich weigert die angekündigte Modernisierung zu dulden, kündigt der Vermieter.

Zu Unrecht, sagt AG Berlin-Wedding (18 C 152/16), der Mieter müsse diese Modernisierung nicht dulden und verhalte sich mit seiner Weigerung nicht vertragswidrig.

Töpfe - Copyright Sylvia Horst
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Modernisierung: Vermieter zahlt Kochtöpfe!

Hüten Sie sich, Ihrem Mieter die Küche zu modernisieren und einen vorhandenen Gasherd durch einen Induktionsherd zu ersetzen. Sonst kann es Ihnen passieren, dass Sie auf Ihre Kosten, auch gleich noch ein Set an neuen und induktionsgeeigneten Kochtöpfen mit drauflegen müssen.
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Hund - Copyright Sylvia Horst
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Hundekot im Garten – Kündigung

Der Mieter lässt seinen Hund im Garten, der allen Hausbewohnern zur Verfügung steht, sein Geschäft verrichten. Trotz Abmahnung, den Hundekot zu entfernen, verhält der Mieter sich weiterhin vertragswidrig. Der Vermieter kündigt mit der Begründung, der Hausfrieden sei durch dieses Verhalten nachhaltig gestört.

Ja, sagt AG Steinfurth (4 C 171/08), die fristlose Kündigung habe Bestand.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten – kein Gewohnheitsrecht

Im Mietvertrag ist festgelegt, dass der Mieter Hausmeisterkosten anteilig zu tragen hat. Viele Jahre rechnet der Vermieter hierüber nicht ab. Als er dies erstmalig tut, wird über die Rechtmäßigkeit gestritten.

Entscheidend sei der Mietvertrag mit der vereinbarten Umlegemöglichkeit der Kosten auf den Mieter, es gebe kein Gewohnheitsrecht dahingehend, dass langfristiges Nichtabrechnen über diese Position für immer gelte, Hausmeisterkosten seien zu Recht als Betriebskosten für das letzte Jahr angesetzt und könnten auch künftig jährlich abgerechnet werden, sagt das AG Frankfurt a. M. (33 C 1729/15).

Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarschaftskonflikt – Grundbucheinsicht

Anlässlich von Baumaßnahmen schüttet der Bauträger auf dem Nachbargrundstück das Grundstück unzulässig auf. Hiergegen will sich der beeinträchtigte Nachbar wehren und beantragt das Grundbuch einzusehen. Das Grundbuchamt verweigert die Einsichtnahme.

OLG München (08.06.2016 – 34 Wx 168/16) urteilt, zwar führe Grundstücksnachbarschaft allein noch nicht zum Recht auf Einsichtnahme, diese sei jedoch dann zu gewähren, wenn sachliche Gründe hierfür sprechen, insbesondere wenn der zuständige Eigentümer als Anspruchsgegner zu ermitteln ist um wegen Grundstücksbeeinträchtigung aus § 1004 vorzugehen.

WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Stellplatz für E-Bikes?

Die Eheleute Grün, beide Miteigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage, möchten ihr Auto abschaffen und dafür 2 E-Bikes kaufen. Deshalb beantragen sie die Zustimmung zur Montage eines Fahrradständers auf ihrem in ihrem Sondereigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz sowie die Erlaubnis, dort ihre E-Bikes abstellen zu dürfen.
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Fenster - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: „Ohne mich, da läuft hier gar nichts!“

Nur dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter soll die alleinige Befugnis eingeräumt sein, die Flurfenster in der Gemeinschaftsanlage zu kippen oder ganz zu öffnen. Für die Wohnungseigentümer gilt: „Finger weg!“ So bestimmt es ein Beschluss, der in der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefasst wird. Wohnungseigentümerin G fühlt sich dadurch gegängelt.
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Türe - Copyright Sylvia Horst
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Vorhandene Schäden bei Einzug – Beweispflicht des Mieters

Erheblich abgenutzt und zerkratzt seien die Türzargen, den Schaden müsse der Mieter beseitigen, fordert der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter wendet ein, die Schäden seien schon bei seinem Einzug vorhanden gewesen.

Diesen Einwand müsse der Mieter beweisen, er bleibt diesen Beweis schuldig, daher sei er verpflichtet, die bei Rückgabe der Mietsache vorhandenen Schäden zu beseitigen, urteilt AG Saarbrücken (120 C 12/16).

Zaun - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Maschendrahtzaun contra Sichtschutzzaun

Die Rechtsvorgänger der beteiligten Grundstücksnachbarn errichteten einen Maschendrahtzaun auf der Grenze beider Grundstücke, also teilweise auf dem eigenen Grundstück, teilweise auf dem Grundstück des angrenzenden Nachbarn.
Der Mieter des einen Nachbarn errichtet jetzt einen 20 m langen Holzflechtzaun in einer Höhe von 1,80 m entlang des Maschendrahtzaunes "auf seiner Seite." Der Heckeneigentümer fühlt sich dadurch „angemacht“, auf seinem Grundstück eingekerkert und zugemauert.
So urteilt das Gericht >>

BGH - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Stellplatznachweis betrifft alle Wohnungseigentümer

Nutzung der Eigentumswohnung setzt bauordnungsrechtlich Einbau von Toilette und Dusche oder Badewanne voraus und es ist ein Pkw-Einstellplatz nachzuweisen oder Ablösegeld an die Gemeinde als Ersatz für den Stellplatz zu leisten. Gestritten wird darüber, ob der Eigentümer als Antragsteller oder die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt verantwortlich ist für den Stellplatz.

Der BGH sagt, dabei handele es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung aller Wohnungseigentümer, die Kosten haben diese insgesamt zu tragen jeweils nach den im Grundbruch eingetragenen 1000stel Anteilen (BGH 09.12.2016 – V ZR 84/16).

Tauben - Copyright Sylvia Horst
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Füttern von Tauben trotz Abmahnung – Kündigung

Der Mieter füttert im 4. Stockwerk Tauben durch sein Fenster. Dies führt zu erheblicher Verschmutzung des Hofs, der Dachrinne und des Daches. Nach erfolgloser Abmahnung dies zu unterlassen kündigt der Vermieter fristlos wegen Störung des Hausfriedens, über die Wirksamkeit der Kündigung wird gestritten.

Das AG Nürnberg (08.04.2016 – 14 C 7772/15 in WM 2017, Seite 150) gibt dem Vermieter Recht, das Haus wurde durch Kot der gefütterten Tauben verschmutzt, der erhebliche Gefahr für die Gesundheit der Mieter und Nachbarn bringe. Der Vermieter habe die Taubenfütterungen mit Datum, Uhrzeit, Anzahl der Tauben und damit die Störung des Hausfriedens nachvollziehbar dargelegt.

Wasser - Copyright Sylvia Horst
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Fahrlässig verursachter Wasserschaden – Kündigung

Ob ein berechtigter Grund zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB vorliegt, hierüber wird gestritten. Die Vorschrift sagt, dass eine Kündigung möglich ist, wenn auf Grund des Verschuldens des Mieters unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Im zu entscheidenden Fall geht es um ein langjährig beanstandungsfrei geführtes Mietverhältnis. Als der Mieter einen Wasserschaden in Höhe von 10.500 EUR verursacht, kündigt der Vermieter wegen fahrlässiger Beschädigung des Eigentums.

Nein, sagt das LG Berlin (02.02.2017 – 67 S 410/16 in WM 2017, Seite 154), zwar habe der Mieter sich fahrlässig verhalten, aber der Schaden sei durch die Versicherung des Mieters voll reguliert. Anders wäre es, wenn der Mieter mit dem Ausgleich des von ihm verursachten Schadens in Zahlungsverzug geraten wäre.

Baum absägen - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern an der Grenze
Ansprüche – Selbsthilfe- Entfernung des Schnittguts

Der Frühling ist da, die Gartensaison ist eröffnet. Nun werden wieder die Grundstücksaußenbereiche stärker unter die Lupe genommen. Häufig wird dabei festgestellt, dass des Nachbarn Bäume und Sträucher an der gemeinsamen Grundstücksgrenze doch recht üppig in Höhe und Breite gewachsen sind. Der Grundstückseigentümer fragt sich: Kann ich einen Höhenrückschnitt (horizontaler Rückschnitt) und einen vertikalen Rückschnitt bis zur Grenzlinie verlangen, wenn schon Äste und Zweige vom Nachbarn aus auf das eigene Grundstück ragen?
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WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Keine Entlastung des Verwalters!

Die Wohnungseigentümerversammlung genehmigt die Jahresabrechnung in Form der Gesamt- und der Einzelabrechnungen. Sie entlastet den Verwalter. Wohnungseigentümer W wendet ein, der Verwalter habe unzulässig eine Kontenführung auf offenen Konten, lautet auf den Namen des Verwalters, praktiziert. Mit dieser Begründung ficht er die Beschlüsse an.
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Kamera - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Zu hoch gepokert

Grundstückseigentümer G installiert auf seinem Grundstück Videokameras zur Überwachung. Nachbar N befürchtet eine Erfassung auch seines Bereichs und öffentlicher Flächen. Deshalb fühlt er sich in seinem Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt und klagt auf Entfernung, in der Berufungsinstanz auch auf Zahlung einer Geldentschädigung. G verteidigt sich damit, die Kameras seien nur auf sein Grundstück ausgerichtet.
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Gartenzwerg - Copyright Sylvia Horst
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Denkmalgeschütztes Gebäude und Gartenzwerge

40 Gartenzwerge stellt die Eigentümerin auf dem Vordach des Hauses auf, das ihr zur Hälfte gehört. Gestritten wird darüber, ob Gartenzwerge das historische Erscheinungsbild des denkmalgeschützten Gebäudes beeinträchtigen.

Ja, sagt das AG Wiesbaden (93 C 4622/13), der Denkmalschutz sei durch den Anblick der Gartenzwerge beeinträchtigt, die daher beseitigt werden müssen.

Haus - Copyright Sylvia Horst
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Modernisierung: Baulärm hindert

Vermieter V möchte außerhalb der Mietwohnung seines Mieters M am Haus umfangreiche und lärmintensive Modernisierungsarbeiten vornehmen lassen. Er will sein Haus energetisch fit machen. M wendet ein, er sei Nachtarbeiter und deshalb aus beruflichen Gründen ab 13:00 Uhr mittags auf einen ungestörten Schlaf angewiesen. Er bittet um eine Ersatzwohnung. Darüber wird verhandelt, aber ohne Ergebnis.
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Haus - Copyright Sylvia Horst
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Nichteheliche Lebensgemeinschaft: Ausgleich für Hausfinanzierung?

13 Jahre lang geht alles gut - M und F leben als nichteheliche Lebensgemeinschaft zusammen, bekommen eine Tochter. F nimmt in dieser Zeit ein Darlehen zum Erwerb eines Grundstücks in Alleineigentum und zum Bau eines Familienheims auf. Ihr Partner M beteiligt sich mit eigenem Geld. Es kommt zur Krise, man trennt sich.
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Strom - Copyright Sylvia Horst
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Entgelt für Hochspannungsleitung über dem Grundstück

Wegen Überspannung eines Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung erhält der Eigentümer eine Entschädigung als „Entgelt“ für die Belastung des Grundstücks. Gestritten wird darüber, ob diese Einkünfte zu versteuern sind.

Ja, sagt das Finanzgericht Düsseldorf (10 K 2412/13 – 20.09.2016), diese Entschädigung sei den „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ gleichzusetzen und daher zu versteuern.

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Tagesbetreuung in der Mietwohnung

Eine Mieterin führt die Tagesbetreuung von Kindern in der Mietwohnung durch. Der Vermieter ist hiermit nicht einverstanden und untersagt dies.

Ja, die Genehmigung hierzu ist notwendig urteilt der BGH (V ZR 204/11 – 13.07.2012), eine bezahlte Tagespflege gelte als teilgewerbliche Nutzung und sei nur zulässig, wenn sie vom Vermieter genehmigt ist. Nach Abmahnung dies zu unterlassen, wäre es auch möglich das Mietverhältnis zu kündigen.

Fenster - Copyright Sylvia Horst
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Einbruchssicherung: Nachträglicher Einbau von Fenstergittern – duldungspflichtig?

Es verwundert nicht, dass in Zeiten ständig steigender Einbruchszahlen bei der Bevölkerung ein hohes Bedürfnis nach Sicherung ihres Wohnraums und ihres Vermögens entsteht. So ist es typisch, dass insbesondere Parterrebewohner ihre Außenfenster auch mit Fenstergittern sichern möchten. Dies stößt bisweilen auf die starke Ablehnung übriger Bewohner.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Erbschaftsteuer: Selbstgenutztes Familienheim weiter begünstigt

Auch nach der Erbschaftsteuerreform 2016 bleibt das selbstgenutzte Familienheim steuerlich weiter privilegiert. Einschlägig ist § 13 Abs. 1 Nr. 4 b und c) ErbStG. Nutzen Kinder, Enkel, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner eine ererbte Immobilie nach dem Tod des Erblassers zu eigenen Wohnzwecken, so fällt dafür Erbschaftsteuer nicht an. Voraussetzung ist, dass der genannte Personenkreis als Erbe das Familienheim zeitnah bezieht, darin im Anschluss zehn Jahre wohnen bleibt und dort den Hauptwohnsitz hat. Ferner muss der Erblasser die Immobilie bis zum Tod selbst auch bewohnt haben.
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Geld - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Verteilerschlüssel nach Prozent bei Betriebskosten

Welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, ist immer wieder streitig. Vereinbart ist die Kostenverteilung nach Wohnfläche, der Vermieter vereinzelt jedoch mit errechneter Prozentzahl des Wohnflächenanteils.

Auch dies sei allgemein verständlich, es bedürfe keiner weitergehenden mathematischen Darlegung, wenn der Mieter einwende, er beherrsche die Prozentrechnung nicht, urteilt der BGH (13.12.2011 – VIII ZR 286/10 in WM 2012, Seite 98).

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WEG: Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Gestritten wird darüber, ob der mit Wirkung zum 1. Januar 2013 zuständige Verwalter oder der bisherige Verwalter die Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellen muss. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG heißt es: „Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen“.

Das LG Dortmund (05. Oktober 2016 – 2 S 205/16 in "Der Wohnungseigentümer" 4 /2016, Seite 167) sagt, die Abrechnung für 2012 sei zum Zeitpunkt des Ausscheidens des Vorverwalters noch nicht fällig, da diese erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres möglich ist. Aus diesem Grunde sei der nachfolgende Verwalter betreffend 2012 verpflichtet, entgegenstehende Beschlussfassung zur Entpflichtung gebe es nicht.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Hauswartkosten als Betriebskosten – 20 % Abzug

Der vom Vermieter vereinbarte Hauswartvertrag beinhaltet die Verpflichtung Gebäudereinigung / Winterdienst durchzuführen sowie Beleuchtungskörper auszutauschen / defekte Lichtschalter zu erneuern / kleinere Reparaturen (Schlösser, Zylinder, Scheiben) zu erledigen. Bei der Betriebskostenabrechnung werden Hauswartkosten insgesamt abgerechnet, der Mieter wendet ein, der Hauswartvertrag beinhalte auch Instandhaltungskosten, die mieterseits nicht zu tragen sind. Als der Vermieter nicht reagiert, kürzt der Mieter die Hauswartkosten eigenmächtig um 20 %. Der Vermieter klagt.

Zu Unrecht, sagt das AG Leonberg (22.04.2016 – 4 C 446/14 in WM 2016, Seite 625), vollständige Umlage der Kosten sei nicht statthaft, lediglich Gebäudereinigung und Winterdienst seien im Rahmen des Hauswartvertrages nach der Betriebskostenverordnung vom Mieter geschuldet, der pauschale Abzug von 20 % der Gesamthauswartkosten wegen geschätzter Instandhaltung sei angemessen und nicht zu beanstanden.

Fahrrad - Copyright Sylvia Horst
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Fahrradkeller nur über Treppe erreichbar?

Der Mieter meint, weil der Fahrradkeller nur über eine Treppe erreichbar ist dürfe die Miete gemindert werden, ältere Bewohner oder Kinder könnten ihr Fahrrad nicht über die Treppe tragen.

Nein, urteilt LG Berlin (63 S 335/15), der Wohnwert sei durch diese Situation nicht gemindert.

Wasserhahn - Copyright Sylvia Horst
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Wassergeräusche im Badezimmer

Lässt der Mitmieter im Badezimmer das Wasser laufen und wird hierdurch der andere Mieter im Schlafzimmer gestört, so muss dies hingenommen werden und berechtige nicht dazu die Miete zu mindern, urteilt das AG Spandau (3 C 576/13).

Schließlich handele es sich um eigene Geräusche der Mietpartei.

Haustüre - Copyright Sylvia Horst
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Überbelegte Wohnung – Kündigung

Bereits durch den BGH (14.07.1993 – VIII ARZ 1/93) ist entschieden, es dürfe wegen Überbelegung der Wohnung gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Im Gesetz heißt es, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Gestritten wird darüber, wann Überbelegung vorliegt.

Das Amtsgericht München (29.04.2015 – 415 C 3152/15) sagt, es müssen für jede erwachsene Person und je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr 12 Quadratmeter zur Verfügung stehen oder durchschnittlich 10 Quadratmeter pro Person. Würden diese Werte unterschritten, liege Überbelegung vor, und zwar auch dann, wenn diese durch Geburt von Kindern oder aufgenommene Familienangehörige entstanden ist.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Fehlkalkulation von Betriebskosten – vom Vermieter zu vertreten

Bei gewerblicher Vermietung hat der Vermieter sich geirrt, zu wenig Betriebskosten vereinbart, möchte wegen fehlerhafter Kalkulation Betriebskosten umstellen und wie bei Wohnraumvermietung nach § 556 a BGB Kosten für messbaren Verbrauch (Wasser) und Verursachung (Müll) für künftige Abrechnungszeiträume abrechnen.

Nein, urteilt OLG Düsseldorf (01.12.2015 – I - 24 U 64/15 in DWW 2016, Seite 215), diese Änderung stehe nur Wohnraumvermietern zu. Auf Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) oder Treu und Glauben (§ 242 BGB) könne der Vermieter von Gewerberaum seinen Änderungswunsch nicht stützen, vielmehr trage er das Risiko der Fehlkalkulation allein.

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Verweigerte Duldung für Instandsetzung/Modernisierung als Kündigungsgrund

Um zu kündigen benötigt der Vermieter immer einen Grund. In der Generalklausel hierzu heißt es gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“ Auf diese Vorschrift stützt sich der Vermieter, als der Mieter sich weigert, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung durch den Vermieter durchführen zu lassen. Zu Recht, sagt der BGH (15.04.2015 – VIII ZR 281/13).

BGH - Copyright Sylvia Horst
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Mietkündigung: Reparaturversuch untauglich!

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt es wieder einmal:
Nur der Mieter, der binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs (Mieter hat Klageschriftsatz erhalten) seine Mietschulden vollständig ausgleicht, wegen derer das Mietverhältnis gekündigt wurde, kann den Verlust seiner Wohnung letztlich abzuwenden (BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15).
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Haustüre - Copyright Sylvia Horst
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Willkommens-Schild an der Wohnungseingangstür

Zunehmend wird die Wohnungseingangstür zu Dekorationszwecken genutzt, insbesondere in der Oster- und Weihnachtszeit, aber auch ein Willkommens-Schild. Gestritten wird darüber, ob der Mieter ein solches Schild abhängen muss, dies wird vom Vermieter gefordert.

Nein, sagt LG Hamburg (333 S 11/15), in heutiger Zeit sei ein Willkommens-Schild durchaus üblich, der Vermieter habe dies zu dulden.

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Mietrecht: Schmerzensgeld nach Beleidigung?

Das Wohnungsmietverhältnis zwischen Vermieter V und Mieter M ist mittlerweile völlig zerrüttet und beendet. V attackiert an zwei Tagen M per SMS und beleidigt ihn fortwährend grob. Dagegen wehrt sich der beleidigte M mit einer einstweiligen Verfügung. Im Hauptsacheverfahren ergeht Anerkenntnisurteil:
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BGH: Modernisierungsmieterhöhung rechtzeitig ankündigen

Die Modernisierungserhöhung mit 11 % der Kosten pro Jahr bezogen auf den Monat sei rechtzeitig anzukündigen um frühe Fälligkeit sicher zu stellen, urteilt der BGH (06.10.2015 – VIII ZR 76/15).

Werde die Erhöhung nicht mit Angabe entstehender Kosten drei Monate vor Beginn der Maßnahme angekündigt, so sei sie erst zu zahlen ab 9. Monat nach Zustellung anstelle des 3. Monats. Entsprechendes gelte, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ausfalle als die angekündigte (§ 559 b Abs. 2 BGB).

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
Bild: © Sylvia Horst

Mietvertrag: Unterschrift vergessen?

Wieder mal ein typischer und deshalb in der Praxis häufiger Fall: Mutter und Sohn bewohnen gemeinsam eine Mietwohnung. Der Mietvertrag führt beide als Mieter auf, unterschrieben hat aber nur die Mutter. Der Vermieter verklagt den wirtschaftlich solventeren Sohn auf Zahlung. Der Sohn sagt, er sei nicht Vertragspartner geworden.
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